とはいっても、現在のところ至って平常運転でございまして何かあるわけでもないのですが、ただ一つ、WEBが止まっていました。
厳密にいうとですね、DDNSいわゆすhiranoya.ddo.jpというアドレスを入れると私のサーバに誘導してくれるシステムが切れていましてね、アクセスできない状態になっていました。
というわけで、復帰しましたので、そのあいさつでございます。
こんなHPでも見つけてくれる人がいるんですよ。感謝感謝合唱
そんなこんなでアフィリエイト。。。いえ、私のお金にはならんのですが、
DDNSでお世話になっているところのアフィリエイトですので。。。大人の事情です。
今年も税申告行ってきました。
と言ってももう２週間前くらいですけどね。
毎年思うのですが、納税の手続きに違和感を感じることが2つほどあります
①毎年毎年、もっと重要なことはあるだろうに、税金関係の法改悪だけはきっちり行う
②なので、法の確認も含めて毎回税務署に相談に行くが無下にされる
ほんと、どうかしてるよね。
①今年の改悪は「税務調査で後で明らかにあったことがあった場合、収入（増税側）はノーチェックで採用するが支出（経費）については店の発行確認までさかのぼって申告側にエビデンスを提出させるということ。
何がおかしいかわかります？
たとえば、すごい小さなビジネスモデルとしてわかりやすく、ほとんど趣味でライブで演奏したとしましょう、チャージは２０００円。で、おひねりが１０００円あった、差し引きで△１０００円。どうせマイナスなので、うっかり忘れてた。
これが税務調査でわかった場合、おひねり１０００円は計上する癖に同時に生じていたチャージ２０００円は認めない、だから追徴課税ね、とこうなるわけです。
しかも、「総計したらマイナスなんで、どうせサイドビジネスだし申告しなかった」という理由があるにもかかわらず、この申告していなかった金額によって追徴課税（割り増し課税）すると言っているんです。
これ、サラリーマンも笑ってられませんよ。
実家の畑の手伝いで繁忙期に働いてもらったお金が、実は移動費込みで考えると課税対象となる額超えていないのに、あとから調査で確認される場合に移動費は経費として認められず追徴課税とか、そういうことがあり得るんですよ。
おかしいでしょ？
こっちは正しいと思ってちゃんと故を確認して申告しているんですよ
それを間違いと指摘する、つまり犯罪者だというのであれば（脱税は犯罪なので、この場合正しく犯罪者です）立証責任はすべて税務署にあるべきなんですよね。
それを「手間がかかる事例があった」だけで無罪を証明しろという風に立証責任を置き換えたんですよ
まぁ私が指摘されたら最高裁まで戦いましょうかね。
ーーーーーーーーーーーーーーーーーー
②についてなんだけど、基本、税務調査なんて入られたくないんですよ、こっちは。
だって、税務調査で指摘されたらもれなく「悪意があったと認められるので追徴課税」ってなるんですよ。そんなら最初からちゃんと払っておきたい。そう考えているわけですよ。
特に、先の改悪で「課税額に応じて追徴する」に変わったんでね。
追徴課税なんて食らいたくないんで事前に全部ゲロってそのうえで納税しようと思うのは当然の流れですよね。
今年は今年で総勘定元帳を持って行って、事細かに説明して、これでおかしくないですよね、質問された内容は今回答したことを貸借対照表の右欄に書いておきますね、と説明するわけですよ
そしたら最後に奴らは何と言ったと思う？
「何かあったら税務調査でお伺いしますから」
だって、
何たる傲慢！
何たる不義理！
これが国民への奉仕者の態度か！
どんだけ勝手なのよ。
前年基準で何がどう変わってどんだけお金がかかってるって全部説明したよね？
そのうえで税調査だ？
彼らはこういう責任逃れをしてくるわけですよ、本当に税務署のやつらって、わざと追徴課税してやろうという悪意があるとしか思えん。
相当悪質だよ。
というわけで、その時の記録は別に紙に残してありますが、それが後から作られたことではないことの状況証拠にするために書き残しておきますわ。
詳しく聞きたいやつがいたら連絡してくださいな。
大家から見た●●投資に対する思うことです。
ハッキリ言いまして、投資というのはよく「話半分」といいますが、私の感覚では
「売上はセールストークの８割」＋「不意の故障による維持費のことは全く考えていない」と考え、実際は儲けは話の６割程度のでも成り立つかどうか、で事業予測するのが良いです。
●不動産投資の市況、総論
正直、今、２０２２の状況、不動産は、まったく「買い」ではないです。だって、変なバブルでだいたい本来の価値の１５０％くらいの値段なんだもん。
２０１１年には２１００万で買えた物件が今やだいたい１８００万くらいです
同じく２０１１年には５００万で変えた中古マンションがだいたい８００万です。
あたりまえです。２０２０に向かって勝手に建築ラッシュして、工員さんも不足し、工員さんのB2Bでの日当が３万５千とか４万とかで作っているビルなんですもん。
で、新築が上がって、もっと値上がりすると勝手に思い込んでいるあほな投資家が焦ってさらに買うわけですよ、で中古まで連れあがっているんですよ。それが今。
こんな状態でフルローンで始めるしかなくて、いつか売る気ならば市況が良いときに買うのは、キャピタルゲインでは絶対損するのでやめましょう。
つまり、ローンで一棟ものてなんてのは今時点ではダメっす。としか言えない
（一棟ものと区分の差は、区分は躯体面倒は共同体が見るが、一棟ものは全部自分にふっかかる）
●不動産投資した場合の事業成立性（キャッシュフロー重視）
私の不動産のプロジェクト判断として以下の条件ですかね
（１）借入しないのであれば、大都市ならばたいてい大丈夫です。
死にはしない。損するだけだｗｗｗ
（２）借入するのであれば、少なくてもスタートプランでマイナスが出ない物件で、
サブリースであること。あと、繰り上げ返済を絶対行ってください。
ボーナスが無いなどで繰り上げ返済ができないならやめるべきです。
繰り上げ返済MUSTな理由は２つ。
・未来、事業拡張のめどがないので、このまま動けなくなる
・１０年もすれば修繕積み立ては金は増え、家賃は下がります。
・１０年たてば設備が故障して実費持ち出しになります。
サブリースではない場合、借金返済は自力になりますよ？
「すぐ入る」の「すぐ」はセールストークの２倍かかります。
（３）一部借り入れであるのであれば、単純です
安全パイなら６０％入居率、ぎりぎりならば８０％入居率で
キャッシュフローが＋でなければNG
もしよくわからなければ私まで連絡ください(moriji39+toiawase@gmail.com)
あと、個人で借金で新たに立てようと思っている方がいれば、「やめろ」の一言です
駐車場か、せいぜい現金投入で建てられる低層アパートにすべきです。
たとえば５階建てRCを立てて２億程度、一部屋３万ー４万しか取れないのに２億をどう返済するんです？
頭おかしいですよね。
バランス的に８万円収入の物件で２０００万フルローン、３２年ローンで収支トントンくらいですよ。
●コインランドリー投資
まず以下の画像を見てください
この例の失敗は、やはり、セールスマンのトークをそのまま受け入れたことで、ズバッと設備を1/2にしていたらずいぶん違ったはずなんですね
そういうことです、
セールスマンは嘘はつきませんが、嘘にならない見込み、のようなで無責任な推測をしてくるものなのです。
●太陽光発電
やめたほうがいいです、
①理由１：喪失リスク
まず、考えてもみてください。
山の中やらド田舎やらでしょ。ド田舎ならまだましです。
山の中など、山の木を切ったらどうなるか、１００年前の日本がどうなったか考えればわかります。
崩れるんですよ。だから、１００年前の日本は杉を植林したんです。
山に住んでいない皆さんは山の怖さを知らない、。私は猟師もやっておりますので、山に毎週のように入るんです。
ふもとでは天気でも、山の上がヒョウであったり霰であったりすることなんてざらにあるんです。
どちらにしろ、パネルは全損ですよ。
１週間で草がどれだけ伸びると思いますか？、１週間もあれば１０ｃｍー２０ｃｍは伸びますよ！
熊笹なんて笹ですからね、仲間としては竹ですからね！じゃあ毎週草刈りするんですか??
リスクが半端ないんです！
②そもそも利幅が薄い。しかし、メンテ費用は掛かる。そして、不意な呼称は一切計画に入れられていない。
なぜ彼らが都会でこの事業ができないか。
単純、利幅が薄いんです。
で、外にあるものが壊れないなんて思いますか？
30年も持つと思いますか？
あなたの車やバイクは定期メンテをしていれば壊れたことがないんですか？
しかも、あなたは自分のバイクや車に３０年乗り続けていますか？
利益が薄くへき地じゃないとできないビジネスです。
私の魔法の言葉、言い値の６割の収入で計算してビジネスとして成り立つと思いますか？
感覚的に無理でしょう。
考えてもみよ。そんな儲かるならば、地方の一戸建ての屋根はソーラーパネルで埋まっているだろうよ。
というのが私の感覚ですね
この手の投資は稼働率は６０％として試算せよ、それが私の皆さんへのメッセージです。
※今ならRIETに手を出したほうがいいです。
※で、勉強している方は、それくらういなら先進国成長株につぎ込んだほうがいいと思うでしょう
----- 未来の大家さんのために大家さんの実態も言及しているブログです。 質問なんかも受け付けております。 ----- 今日は少し不機嫌です。 なので、未来の大家さんたちにこういう業務の実態を教えるために、書きます。 ２０１および３０１についてご入居が決まりました。 それはいいのですが・・・ ・ ・ ・ 居室について、普段から見ていりゃ分かるような指摘、内見時に確認すりゃ分かるような指摘が出るんですよ。 しかも、申込日から入居まで一か月以上あったにも関わらず「社内規定」とやらで２週間前に確認していきなり、あそこが悪いここが悪いところを言ってくるわけです。 ２週間前というと、業者を入れるにもぎりぎりの時間です。 で、今回は時間がないのでお抱えの業者でやっていいですか？とかいうわけですよ。 ・・・「やりません」 だって、そのお抱え業者、結局中間リフォーム会社で下請けに丸投げじゃないですか。 なんでピンハネされんといかんの？ 舐めてるの？ 君たちは大家さんに少しでも設け刺すのが仕事でしょうよ。 何、自分たちだけがもうけようとしちゃってるの？ だいたいさ、 ●なぜ時間があったのに事前に見なかった？ そもそも、前のお客さんが退去した時点で、すでに一回修繕はしているんですよね。 ●一回確認、修繕した後悪くなるほど客付できないってどういうことですかね 不動産仲介の方々の言っている「管理」とは一体何なんでしょうかね。 お家賃入金が遅れている方に「入金してください」って電話するのが管理ですかね。それで毎月５％とか１０％とかもらえるなら、ぼろもうけですよね。 不動産屋さんにもこれはお話ししましたが、不動産管理業というのは我々に雇われて我々の業務を代行していただいているのですよ。 客付の礼金もそうです。 書類だけ書いて家賃一か月分の金をもらえるとでも思っているのですかね。 今回も不動産仲介業者さんには苦情を入れさせていただきました。 「すみません、すみません」と担当は謝っていましたが、申し訳ないが言わせてもらう。 「謝るだけで許される、粗相をしてもお給料をもらえるサラリーマンさんは楽ですよね。」 謝ったって遅れたことに対する損失や客付できなかったことに対する損失をふかぶるのは大家さんでしょうよ。 もう少し緊張感を持った仕事をお願いします。
あけましておめでとうございます。
細かく言えば昨年末に祖母を亡くしているのでおめでとうは言えないのですが、とにかく本年もよろしくお願いします。
本日は１月３日。
まだみなさんお仕事は始まっていない方が多いかと思いますが、全く稼げていない大家は、普段の仕事が休みの時しか作業できませんし、作業を業者に発注するほどの余裕もございません。
というわけで３日から作業です。
ごみの不法投棄があったとのことで、またご意見番から「防犯カメラがあったらいいのに」とのご意見をたわまってしまいました。
そういうわけで、防犯カメラ設置の施工をいたしました。
ざっとこんなもんでしょう。
映像はループで数十日分は録画されておますが、事故や事件があったときに当事者・代理人及び警察に提示する以外には開示はしませんのでご安心を。
１２月です。
急に寒くなりましたね。
本物件にて希望者に対してwifi施設の試験運用を開始します。
新規入居の方から覚書に同意いただければ利用可能です。
（希望の方ははmoriji39◎gmail.com（◎は@にしてね)までご連絡をー。）
思えば苦節３年・・・。
経営会議（という名の家族会議ですが）でお目付け役から軽ーく「最近はネットとかあったら楽になるんじゃない」とか軽ーく言われて、いつでもお偉いさん方は思い付きで言いやがる・・・ｳｯｳｯ
じゃあその施設は誰が負担するんだ？そのアップキープコストは誰が出すんだって話でしてね、別に隠す必要ないから、言っちゃいますがね、この物件いくら取れると思ってるんです？で、いくら維持にかかると持っているんです？
大家だから儲かる、不労収入ずるいとか思っている甘ちゃんに現実を知らせるためにも言いますぜ。
この物件、よく言われる入居８０％での家賃収入、だいたい１３万～１５万くらいやねん。
で、固定資産税で年間７０万持ってかれる。
やったー１００万くらい儲かってる！・・・なんてなるわけない
銀行に年間１００万持ってかれるねん。返済で。
これでも少ないほうやで。この建物まともに立てたら２億くらいするから、そしたら月間１００万返さんといかん。
到底こんな家賃設定で元が取れる建物なんてそうそうない。
ちなみにわしがこの物件の面倒を見始めた当初は年間返済２００万以上だった。
つまりだ、マンション家賃ではこれだけでほぼトントンってこと。僕の手のうちには残らん。
じゃあその他のお金はどこからとってるかって・・・駐車場の利益で何とかしてる。
つまり入居者の皆さんが平和に暮らせるようにするには設備の維持をしないといけないわけだけど、それができるのは駐車場のおかげだってこと。
実際の出費はこれで終わらず
・一回入居者が入れ替わると平均1つくらい設備がぶっ壊れてるんで大家持ち出しになって１０万くらいかかる。
・だいたい３－４年に一回は大規模中規模の修繕が入るので３００万ー４００万とんでく
こんな中でwifiをどう入れる？
どーせ入れたって感謝なんてたいしてされないわけだ。
それどころか、wifiが不調になれば、「電波がつながらん」「回線が遅い」「今すぐ直せ」とか
言いくさるんでしょ？
金は出ていく苦情は増える。
誰がそんなんやるねん！
普通考えたらそうでしょ。
大家は社会貢献活動じゃないんやで？
商売ありきなんだぜ？
だいたい、皆には大家だから金持ち、なんて幻想は捨ててもらいたい。
そんなのはオフィスビル持っているような人たちだけ。
その中でもなんとか住人に負担を転嫁せずにwifi導入まで漕ぎついた僕の努力。
誰かほめてくれ。
2021年11月凶日・・・ばあちゃんのお葬式の帰りにネットワークのメンテナンスを行い、
ようやく本サイトを外向き公開できました。
本物件だけでなく、不動産に関する諸々発信していく所存でございます。
ちなみに祖母は９７歳（？）とのことで、大往生です。
さて、前回に続きまして、
今度は一人暮らしで４人部屋寮～ワンルーム、または１Kに２０年近く暮らしてきた私が、
居室選びに必要だと感じたもの、不要だと感じたものを語りますね。
基本的に物件というのはこだわればこだわるほど選択肢が狭まります。
結局最後は「この３つのうちの一番気に入ったものにしよう」となるわけですが
条件が厳しすぎるとこの残存数が少なくなり、または比較的高い物件が残ってしまいます。
ですので、最初は間口は広くとって、価格を見ながら、だんだん条件を絞っていくとよいと思います。
ですので、最初は除外条件の設定です。
私は長い間暮らしていてわかったことをいくつか記載します。参考にしてみてください
・バストイレ別は頻繁に友人が宿泊しないのなら不要。
えー？って？。
でも考えてみてください。何が嫌なんですか？
一人で使っててバスとトイレが一緒で何が悪いんだという話です。
また、たまに来る程度の友人ならばかち合わないようにすればいいのです。
逆に、入り口に段差があるしっかりしたユニットバスの場合、トイレの掃除、しやすいですよー？抜群に。
その時間使ってほかのことしませんか？
でも、風呂場に段差がいタイプの物件は要注意。シャワーに気を使わないと速攻で老化が浸水する。
（家族になるとこれは我慢につながるので事情が変わります）
・自分がずぼらだと思うならベランダの有無は関係なし。
マメにベランダに出て掃除をする人ならいざ知らず、そうでない人はどうせ放置になりがち。。
（これも家族になって専業主婦ができたりして丁寧な仕事をできるようになると別です）
・高層階は避けるべし
馬鹿となんとかは高いところが好きと言いますが、ぶっちゃけ夜景は３日で飽きますし、
夜景がきれいなのはそれこそ億ションのような超高層階です。
だいたい、一人暮らしで仕事に疲れて帰って、夜景、見ますか？その前に残業やって寝るでしょう。
虫が飛来しない程度に高いところ、３階とか４階はいいと思いますが、１２階とか１３階である意味はありません
荷物の運搬が大変になるだけです。
・１階は避けるほうがいいかもしれない。
１階であるデメリットは２つ。それでもたった２つ。
防犯と窓を開けた時の虫の侵入。
・窓の方向に意味なし。むしろ南側は日光による家具の劣化が早くなる。
最近はコロナということで家にいる人もいますが、特に一日中外で仕事をしている人にとって南側なんて
条件は全く意味がない。
・中扉は必要。ない場合は仕切りになる丈夫なカーテンなどを用意すべし
これは電気代にもろに反映するのと、人間の性なのか、暗い空間の向こう側がよくわからない
状態になっていると落ち着かない。だから意図的に遮ってやると安心できる。
こわい映画を見てしまったとき布団の中に潜るとなんとなくOKなのと同じです
私自身の経験上、お部屋探しの時、駐車場探しの時に本当に必要なものを記載します
まずは駐車場。それもお車が大好きで大事にしている方向けに必要な駐車場とはどういうものでしょう。
ずばり、「家から近い屋内駐車場」です。
まず、自らが求める達成条件を出し切ることがまず大切です。
例えばあなたが車が大好きで希少なカスタムカーを持っている。
その車はチューナーがあなたのためにカスタムし、あなたはその車に車の新車価格の何倍ものお金をつぎ込んだとしましょう。ゆえにその車が大事としましょう
まず、どのように保存したいですか？
誰かに触られて指紋がついて我慢できますか？
もし、隣の車にドアを当てられて、お金を渡されてそれで我慢できますか？
その車のために毎週、あるいは数日に一回洗車をできますか？
あるいは、洗車機でつくこすり傷は我慢できますか？
雨風にさらされ、塗装が焼けてもいいですか？
内装の樹脂は何年日光の紫外線に耐えてくれるでしょうかね？
お気に入りのバケットシートの革は何根日光と熱に耐えられますかね？
そんな上等な車がその辺に置いてあったら泥棒はどのように思うでしょうか。
近くに子供がキャッチボールができるスペースはありませんか？
もっともっと想像してください
自分の世界で一台しかないカスタムを施した何千万円もかけた愛車を今の駐車場に置いておいた場合、１０年後どうなってしまうかを。
では、逆にそうしないためにどうしたらいいか、考えてみてください
・自分しか触れない仕組みがあること
・汚れないこと。風雨や黄砂にさらされておらず雨をよけられること
・暮らしている場所ら近いこと。
ベストは自分のうちを立てて１階をガレージにしてシャッターをつけることですね。
でも、そこで一生暮らすわけでもないのに安くもない家は買えませんよね。
だから賃貸を探しているんです。
では次点は？
屋内平地シャッターつき駐車場が家の隣にあること。
そんな物件、あったら奇跡ですよ。
だいたい、車一台を置く、しかもそこに設備を立てるということは貸す側からすると土地の無駄にしかなりません
郊外ならばそれを売りにした駐車場貸し出しは可能でしょうが、街中ではそうもいきません。
そこで、屋内立体駐車場です
これならば暗証番号がなければ車を呼び出せませんので他人が触れることもありません。
そして、風にさらされません。
見えませんので目を付けられることも減るでしょう。
街中にも建造可能です。
ただ、取り出すのに時間がかかる、そう考える方もいるかもしれません
しかしそれはナンセンスな心配なのです。
あなたは車が好きで大切なのです。毎回黄砂にまみれた自分の車を我慢できますか？
そうです、使うたびに、あるいは数回に一回洗車をするはずです。
しかし、立体駐車場に入っている車はほとんど汚れません。
その洗車の時間の代わりに待っていると思えば、苦ではないのではないでしょうか？
たとえ待つのがストレスであったとしても、出てくるピカピカなカスタムカーを見ればそんな不愉快は吹っ飛んでしまうでしょう。
車が大好きで誰にも触れられたくないくらい大切な車を持っている。
そういう方にこそ屋内立体駐車場なのです。