大家から見た●●投資に対する思うことです。

ハッキリ言いまして、投資というのはよく「話半分」といいますが、私の感覚では

「売上はセールストークの８割」＋「不意の故障による維持費のことは全く考えていない」と考え、実際は儲けは話の６割程度のでも成り立つかどうか、で事業予測するのが良いです。

●不動産投資の市況、総論

正直、今、２０２２の状況、不動産は、まったく「買い」ではないです。だって、変なバブルでだいたい本来の価値の１５０％くらいの値段なんだもん。

２０１１年には２１００万で買えた物件が今やだいたい１８００万くらいです

同じく２０１１年には５００万で変えた中古マンションがだいたい８００万です。

あたりまえです。２０２０に向かって勝手に建築ラッシュして、工員さんも不足し、工員さんのB2Bでの日当が３万５千とか４万とかで作っているビルなんですもん。

で、新築が上がって、もっと値上がりすると勝手に思い込んでいるあほな投資家が焦ってさらに買うわけですよ、で中古まで連れあがっているんですよ。それが今。

こんな状態でフルローンで始めるしかなくて、いつか売る気ならば市況が良いときに買うのは、キャピタルゲインでは絶対損するのでやめましょう。

つまり、ローンで一棟ものてなんてのは今時点ではダメっす。としか言えない

（一棟ものと区分の差は、区分は躯体面倒は共同体が見るが、一棟ものは全部自分にふっかかる）

●不動産投資した場合の事業成立性（キャッシュフロー重視）

私の不動産のプロジェクト判断として以下の条件ですかね

　（１）借入しないのであれば、大都市ならばたいてい大丈夫です。

　　　　死にはしない。損するだけだｗｗｗ

　（２）借入するのであれば、少なくてもスタートプランでマイナスが出ない物件で、

　　　　サブリースであること。あと、繰り上げ返済を絶対行ってください。

　　　ボーナスが無いなどで繰り上げ返済ができないならやめるべきです。

　　　繰り上げ返済MUSTな理由は２つ。

　　　・未来、事業拡張のめどがないので、このまま動けなくなる

　　　・１０年もすれば修繕積み立ては金は増え、家賃は下がります。

　　　・１０年たてば設備が故障して実費持ち出しになります。

サブリースではない場合、借金返済は自力になりますよ？

　　　　「すぐ入る」の「すぐ」はセールストークの２倍かかります。

　（３）一部借り入れであるのであれば、単純です

　　　　安全パイなら６０％入居率、ぎりぎりならば８０％入居率で

　　　　キャッシュフローが＋でなければNG

もしよくわからなければ私まで連絡ください(moriji39+toiawase@gmail.com)

あと、個人で借金で新たに立てようと思っている方がいれば、「やめろ」の一言です

駐車場か、せいぜい現金投入で建てられる低層アパートにすべきです。

たとえば５階建てRCを立てて２億程度、一部屋３万ー４万しか取れないのに２億をどう返済するんです？

頭おかしいですよね。

バランス的に８万円収入の物件で２０００万フルローン、３２年ローンで収支トントンくらいですよ。

●コインランドリー投資

　まず以下の画像を見てください

この例の失敗は、やはり、セールスマンのトークをそのまま受け入れたことで、ズバッと設備を1/2にしていたらずいぶん違ったはずなんですね

そういうことです、

セールスマンは嘘はつきませんが、嘘にならない見込み、のようなで無責任な推測をしてくるものなのです。

●太陽光発電

やめたほうがいいです、

①理由１：喪失リスク

まず、考えてもみてください。

山の中やらド田舎やらでしょ。ド田舎ならまだましです。

山の中など、山の木を切ったらどうなるか、１００年前の日本がどうなったか考えればわかります。

崩れるんですよ。だから、１００年前の日本は杉を植林したんです。

山に住んでいない皆さんは山の怖さを知らない、。私は猟師もやっておりますので、山に毎週のように入るんです。

ふもとでは天気でも、山の上がヒョウであったり霰であったりすることなんてざらにあるんです。

どちらにしろ、パネルは全損ですよ。

１週間で草がどれだけ伸びると思いますか？、１週間もあれば１０ｃｍー２０ｃｍは伸びますよ！

熊笹なんて笹ですからね、仲間としては竹ですからね！じゃあ毎週草刈りするんですか??

リスクが半端ないんです！

②そもそも利幅が薄い。しかし、メンテ費用は掛かる。そして、不意な呼称は一切計画に入れられていない。

なぜ彼らが都会でこの事業ができないか。

単純、利幅が薄いんです。

で、外にあるものが壊れないなんて思いますか？

30年も持つと思いますか？

あなたの車やバイクは定期メンテをしていれば壊れたことがないんですか？

しかも、あなたは自分のバイクや車に３０年乗り続けていますか？

利益が薄くへき地じゃないとできないビジネスです。

私の魔法の言葉、言い値の６割の収入で計算してビジネスとして成り立つと思いますか？

感覚的に無理でしょう。

考えてもみよ。そんな儲かるならば、地方の一戸建ての屋根はソーラーパネルで埋まっているだろうよ。

というのが私の感覚ですね

この手の投資は稼働率は６０％として試算せよ、それが私の皆さんへのメッセージです。

※今ならRIETに手を出したほうがいいです。

※で、勉強している方は、それくらういなら先進国成長株につぎ込んだほうがいいと思うでしょう